Diese Arbeitshilfe kann jedoch zu unvorteilhaften Ergebnissen führen und ist streitanfällig. Naturgemäß wird das Finanzamt eher einen ungünstigeren Gebäudeanteil akzeptieren, da die Steuer dann höher ist. Besser ist es daher schon im Rahmen der Vertragsgestaltung vorzusorgen und im Notarvertrag eine Kaufpreisaufteilung festzuschreiben.

Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude der Berechnung der Abschreibung auf das Gebäude zu Grunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt werden (vgl. BFH-Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14).

Mit anderen Worten heißt dies: Solange eine vertraglich getroffene Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich (auf
Basis der konkreten Einzelumstände und vorherrschenden Marktverhältnisse) begründbar ist, muss die Fi-
nanzverwaltung diese grundsätzlich als Basis für die steuerlichen Absetzungen akzeptieren.

Formulierungsvorschlag für den Notarvertrag 
Der Kaufpreis beträgt € xxx,- (In Worten: Euro XXX) 
Davon entfallen nach Vereinbarung der Vertragsparteien auf: 
- den Grund und Boden: € xxx,- (in Prozent: xxx)
- das Gebäude: € xxx,- (in Prozent: xxx)

Die Aufteilung erfolgt übereinstimmend nach dem Willen der Vertragsparteien in Anlehnung an das Sachwertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV). 

Bei der Wertermittlung des Grund und Bodens wurden folgende wertmindernde Faktoren in Form eines Abschlages von … Prozent auf den zugrunde gelegten Bodenrichtwert von … € berücksichtigt:
[Darstellung der individuellen Besonderheiten]

Bei der Wertermittlung des Gebäudes wurden folgende werterhöhende Faktoren berücksichtigt:
[Darstellung der individuellen Besonderheiten].

Zu beachten: Bei dem vorgenannten Formulierungsvorschlag handelt es sich lediglich um eine allgemein gehaltene Musterformulierung, welche auf Basis der konkreten Umstände im Einzelfall noch anzupassen ist. Die zugrundeliegende Bewertung und bewertungsrelevanten Besonderheiten sollten entsprechend dokumentiert werden. 

Beispiele für mögliche wertbeeinflussende Faktoren 

Werterhöhende Faktoren für Gebäude:

• besondere Ausstattungsmerkmale und –standards des Gebäudes (Luxusausstattung)
• ursprüngliche sehr hohe Baukosten (z.B. energieeffiziente Häuser, besondere Kfw-Standards)
• etwaige zwischenzeitliche Renovierungen und Modernisierungsmaßnahmen

Wertmindernde Faktoren für Grundstück:

• störender Baumbestand
• übergroßes oder schlecht geschnittenes Grundstück
• eingeschränkte Nutzbarkeit
• Belastungen durch Wegerechte oder andere dingliche Nutzungsrechte oder Grunddienstbarkeiten
• Besondere Standortfaktoren (schlechte Verkehrsanbindung, Straßenlärm, etc.)



Pulheim, den 25. Januar 2022

Lenard Mainusch